经济适用房基本释义

    经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用房适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的。经济适用房在别的国家和地区一般被称为公共房屋，中国香港称为居者有其屋（简称居屋），中国澳门称为经济房屋，中国台湾称为国民住宅（即国宅），新加坡称为组屋。1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的 70%。出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。 2007年11月19日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行共同发布了《经济适用住房管理办法》， 对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等作出了规定。

经济适用房所交税费

    在交易过程中： 1、契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税； 2、买卖手续费：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元； 3、印花税：买方房价款的0.5‰； 4、公共维修基金：购房款的2%。在申办产权证过程中： 1、登记费：每建筑平方米0.3元； 2、房屋所有权工本费：每证收费4元； 3、印花税：每件5元。

经济适用房出售事宜

    以下情况是不得出售二手经济适用房的。
    1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房。
    2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的。
    3、处于户籍冻结地区并以列入拆迁公告范围内的经济适用房。
    4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的经济适用房。
    5、已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房。
    6、上市出售后形成新的住房困难的经济适用房。
    7、擅自改变房屋使用性质的。
    8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。